טעויות נפוצות בהשוואת הצעות משכנתא

השוואת ריביות משכנתא הפכה להיות ספורט ישראלי לאומי. הפחד ששילמנו מחיר גבוהה ממישהו אחר ממש מדיר שינה לפעמים. במאמר שלפניכם כל מה שצריך לדעת על השוואת ריביות משכנתא.

קיבלתי הצעת משכנתא משני בנקים ואין לי יכולת לדעת איזו הצעה יותר טובה עבורי

אחת הבעיות הגדולות ביותר לפני לקיחת המשכנתא הוא חוסר היכולת להשוות בין הצעות משכנתא. קשה לדעת איזה בנק הכי משתלם .

פנית אל מספר בנקים. עשית משא ומתן קשוח ושיפרת את הריביות. בסוף נשארת עם שתי הצעות מבנקים למשכנתאות. איך בוחרים איזו הצעת משכנתא יותר טובה. איך אפשר להשוות משכנתא בצורה נכונה. 

הבנקים ממש לא רוצים שתהייה לך אפשרות קלה ונוחה לבצע השוואת משכנתא בצורה מהירה ומקצועית. הבנקים למשכנתאות עושים מאמצים כדי להקשות על ביצוע השוואה בין בנקים.

מספיק שאחד הפרמטרים בהצעה יהיה שונה מהצעת הבנק האחר. וההשוואה הופכת להיות מאוד מסובכת.
המשתנים בהצעת הבנק הם כמובן:

  • סוג הריבית :ריבית קבועה או משתנה
  • בסיס הצמדה: צמוד למדד/דולר או לא צמוד כלל
  • סכום בכל מסלול
  • אופן הפירעון : תשלום קרן וריבית רגיל , תשלום ריבית בלבד וכ'
  • ריבית והתקופה
  • לכל אחד מהפרמטרים בהצעת המשכנתא משקל שונה והשפעה שונה על איכות המשכנתא שתלקח.

לפני ביצוע השוואת הצעות משכנתא כדאי לוודא שמדובר באותם נתונים בסיסיים

לפני שעוברים אל ביצוע השוואת הריביות בפועל כדאי לבחון טוב את טופס הצעת המשכנתא שקיבלת.

סכום המשכנתא המבוקש: זה נראה לך ברור אבל לפעמים לאורך תהליך הרכישה מבקשים סכומים שונים מבנקים שונים. לפעמים מתברר שיש צורך לקחת יותר משכנתא. כאשר מבצעים השוואת הצעות משכנתא כדאי לשים לב שבכלל מדובר על אותו סכום

שווי הנכס הנרכש: כדאי לשים לב שהסכום המבוקש זהה בהצעות המשכנתא. שהנתון של שווי הנכס הממושכן תואם ונכון. וגם שמחיר הנכס זהה בהצעות הבנק.
יש לכך השפעה גדולה על הצעת הבנק. כי זה משפיע על שיעור המימון של הבנק. נניח קיבלת הצעות משכנתא עבור 900 אלף. בנק אחד רשם את שווי הנכס בשווי 2 מ' ובנק אחר רשם רק ב 1900. למרות שמדובר באותו סכום מבוקש הבנק שרשם בטעות את שווי הנכס כ 1900 הבנק יציע  ריביות יותר גבוהות כיש שיעור המימון עובר את מדרגת ה 45%  900/1900

קבלת החלטות בהתאם להשוואת הצעות משכנתא לא נכונה

לבחור הצעת משכנתא עם ההחזר החודשי הנמוך ביותר 

זו אחת הטעויות הנפוצות ביותר בוחרים במשכנתא עם החזר החודשי נמוך, לפעמים אפילו פער של כ 200-300 ₪ בלבד יכולים ליצור שינוי גדול בסך התשלומים למשכנתא.
זו אחת הדרכים של בנקאים לזכות במשכנתא ולבצע אצלם. הבנקאי לא יכול להתחרות בריביות של הצעת משכנתא של בנק אחר. ולכן הבנקאי מוסיף שנה או שנתיים באחד המסלולים וכך  דואג להקטנה ההחזר.
הבנקאי אומר לך , "הצעת המשכנתא שלי טובה יותר כי ההחזר החודשי בהצעה נמוך בכ 300 שקל לעומת הצעת הבנק השני"
קבלת החלטה שגויה על סמך ההחזר החוגשי בעת השוואת בנקים יכולה להיות מאוד שגויה
70 אלף ₪ בריביות והצמדה

מסתכלים רק על החזר חודשי ראשון ולא על התפתחות התשלומים לאורך זמן

משכנתא זה מוצר דינאמי, ההחזר החודשי יכול להשתנות בהתאם לשינויי ריביות המשכנתא בעתיד וגם כמובן חשיפה לאינפלציה בעתיד. לכן יכולות להיות שתי משכנתאות עם אותו החזר חודשי. אבל אחת יותר חשופה לשינויים של ריביות ומדד. ובעתיד ההחזר עלול לעלות בצורה משמעותית 

טבלה

בחורים הצעת משכנתא עם החזר לשקל נמוך יותר. זו גם טעות מאוד נפוצה. החזר לשקל הוא פרמטר חשוב אבל לא עומד לבד. אפשר להוריד את ההחזר לשקל על ידי העלאת ההחזר החודשי. כמו כן לא קל לכמת מה ההפרש בין החזר של 1.55 לעומת 1.6. זה הרבה או מעט.?

תמהיל משכנתא לא תואם את התוכניות שלך לגבי הנכס

יש הבדל אם מדובר  במשכנתא לדירה להשקעה או משכנתא לרכישת לנכס אליו עוברים לגור. יש שוני בתמהיל משכנתא אם מדובר בהלוואה שתוחזר במשך שנים ארוכות חודש בחודשו. לעומת מצב בו מתוכננים להתקבל כספים עתידיים לכיסוי חלק מהמשכנתא. כאשר תמהיל המשכנתא אינו תואם את התוכניות מהנכס הנרכש עלולה להיות בעיה גדלה מאוד.

למשל משכנתא עם סכום גבוה בריבית קבועה לתקופה ארוכה. יש חשיפה גדולה מאוד לקנסות היוון ופירעון מוקדם. משכנתא כזו לא תואמת את התכניות בנכס.

סך החזרים לאורך חיי המשכנתא

הבנקאי מראה לך הצעת משכנתא שבה סך התשלומים לבנק לאורך חיי המשכנתא נמוכים מהתעה של בנק למשכנתאות אחר.

חישובי הבנקים לא מתחשבים בתחזיות אינפלציה או שינויי ריבית עתידית.
ניתן לראות את זאת היטב בהשוואה בין משתנה צמודה למשתנה לא תמודה

600 אלף במשתנה צמודה ל 30 שנה בריבית 2.2%

לעומת

600 אלף במשתנה לא צמודה ל 30 שנה בריבית 3.4%

על פניו רבים היו בחחים את המסלול עם הריבית הזולה. כך גם הבנק ירא לך. כי חישובי הבנק לא מתחשבים באינפלציה ושינויי ריבית. אבל בעולם האמיתי יש שינויי ריבית ויש אינפלציה.
תחת הנחות של פרמטרים כלכליים ניתן להראות שדוקא המסלול עם הריבית הנמוכה היום משלמים בו יותר כסף לבנק לאורך חיי המשכנתא

צריך להיזהר כאשר קובעים החזר משכנתא לפי סך החזר מהסיבה הפשוטה.

עוד על השוואת משכנתא

כל הזכויות שמורות למשכנתא צ'ק 2021

עיצוב והקמה: הספירלה